임대차계약서에 확정일자만 받거나 전입신고만 했다고 보증금 보호가 완성되는 것은 아닙니다. 각 절차가 갖추는 권리와 효력 발생 시점을 알아두고 입주일에 맞춰 처리해야 합니다.
전입신고와 확정일자는 역할이 다릅니다
주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖춥니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘입니다. 다만 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 것을 공적으로 확인하는 절차로, 우선변제권을 갖추는 데 필요합니다.
입주일에 맞춰 확인할 점
보증금에 대한 우선변제권은 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건에 더해 확정일자까지 갖춰야 합니다. 확정일자를 먼저 받아도 실제 입주와 전입신고 전에는 이 권리가 완성되지 않습니다. 반대로 전입신고와 입주를 마쳤더라도 확정일자가 없으면 우선변제권을 갖추지 못할 수 있습니다. 입주 당일 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아두세요. 주소가 계약서와 실제 주택의 표시와 일치하는지도 확인해야 합니다. 선순위 담보권 등 다른 권리의 설정 시점에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로, 계약 전 등기부 확인도 중요합니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 입주 전에 받아도 되나요?
받을 수 있습니다. 다만 확정일자만으로 우선변제권이 생기는 것은 아니며, 주택 인도와 주민등록 요건도 갖춰야 합니다.
전입신고만 하면 보증금을 우선해서 돌려받나요?
아닙니다. 전입신고와 주택 인도는 대항력 요건이고, 우선변제권을 위해서는 확정일자도 필요합니다. 실제 배당 순위는 다른 권리의 선후관계에 따라 달라집니다.