월세가 밀렸다고 임대차계약이 자동으로 끝나거나 집주인이 즉시 퇴거시킬 수 있는 것은 아닙니다. 주택 임대차에서 연체액이 어느 정도인지, 임대인이 해지 의사를 적법하게 알렸는지를 나누어 살펴야 합니다.
연체액이 ‘두 기분’에 이르면 해지 사유가 될 수 있습니다
민법상 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세가 두 달 연속 밀린 경우뿐 아니라, 여러 달에 걸친 일부 미납액을 합해 기준에 이른 경우도 해당할 수 있습니다. 예를 들어 월세가 80만 원이라면 연체된 차임 합계가 160만 원에 이르는지가 기준이 됩니다. 관리비나 연체료를 차임과 동일하게 볼 수 있는지는 계약 내용과 항목에 따라 달라질 수 있으므로 구분해 확인해야 합니다.
해지 통지와 퇴거 절차는 별개입니다
연체액이 기준에 도달하면 임대인에게 해지권이 생길 수 있지만, 계약이 그 사실만으로 자동 종료되는 것은 아닙니다. 임대인은 해지 의사를 임차인에게 표시해야 하며, 통지 시점과 전달 사실을 확인할 수 있도록 문자나 내용증명 등 기록을 남기는 편이 좋습니다. 임대인이 임의로 문을 잠그거나 짐을 내놓는 방식으로 퇴거를 강제할 수는 없습니다. 계약 종료 뒤에도 점유가 계속되면 인도 청구 등 법적 절차가 문제될 수 있습니다. 임차인은 월세 납부 내역, 입금 기록, 해지 통지를 함께 확인하고 미납액 산정에 이견이 있으면 항목별로 근거를 요청해야 합니다.
자주 묻는 질문
월세를 연속 두 달 밀려야 해지할 수 있나요?
반드시 연속된 두 달일 필요는 없습니다. 미납 차임이 누적되어 2기분에 이르는지도 살펴야 합니다.
해지 통지를 받은 뒤 밀린 월세를 내면 계약이 유지되나요?
납부만으로 이미 이루어진 해지가 당연히 취소된다고 단정하기 어렵습니다. 통지 내용과 전달 시점, 당사자 간 합의 여부를 확인해야 합니다.