전세계약 전에는 등기사항전부증명서로 계약 상대방과 주택의 권리관계를 확인해야 합니다. 서류에 권리가 적혀 있다는 사실만 보는 데 그치지 말고, 권리의 종류와 접수 시점을 함께 살펴보세요.
갑구와 을구에서 확인할 내용
갑구에는 소유권과 압류·가압류·경매개시결정 등이 표시됩니다. 계약하려는 사람의 이름이 소유자와 같은지 확인하고, 공동소유라면 다른 소유자의 동의나 적법한 대리권도 확인해야 합니다. 을구에는 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리가 기재됩니다. 특히 근저당권은 채권최고액과 설정일을 살펴보세요. 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같다고 단정할 수 없으며, 선순위 권리가 있으면 경매 시 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
계약일과 잔금일에 다시 확인하기
계약 전에 말소사항을 포함한 증명서를 발급받고, 계약 직전과 잔금 지급 직전에도 변동이 없는지 확인하는 편이 안전합니다. 계약 후 새로운 담보권이 설정될 가능성도 있기 때문입니다. 기존 근저당을 잔금으로 갚기로 했다면 말소 신청과 확인 절차를 구체적으로 정하고, 상환 사실만으로 등기상 권리가 즉시 사라지는 것은 아니라는 점을 유의하세요. 등기부만으로 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아니므로 임대인의 설명과 계약 내용도 대조해야 합니다.
자주 묻는 질문
근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?
일률적으로 금지되는 것은 아닙니다. 다만 선순위 채권과 주택 가치, 보증금 등을 함께 살펴 회수 위험을 판단해야 하며, 말소 약정이 있다면 이행 방법과 시점을 계약서에 명확히 적으세요.
계약 전에 받은 등기부등본만 확인하면 되나요?
아닙니다. 발급 후 권리가 추가될 수 있으므로 잔금 지급 직전에도 다시 확인하고, 변동이 발견되면 내용을 확인하기 전까지 지급을 미루는 방안을 검토하세요.